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新政之后 商业地产迎来春天 |
| 添加时间：10-5-7 下午2:16 来源：529970 |
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嘉宾
■钢运置业一手楼盘代理总监 李寅生 ■大业兴置业总经理 冯浩 ■重庆美联物业董事总经理 缪鸿裕
■大泽置业策划总监 钟棂曦 ■重庆中房网络有限公司总经理 周明
今年以来，房产新政的逐一出台，无疑为疯狂的楼市泼了一瓢冷水。有人认为，新政的出台，对住宅市场影响最大，而对商业物业市场，影响并非想象的那样大。近日，本报邀请了重庆二手房中介的几名资深操盘者，会聚一堂，共议商业地产的投资前景。
其实购买商铺与购买普通住宅的区别在于，购买商铺有两个合同目的。一是取得房屋所有权，若低价购入、高价卖出商铺，也可以实现投资目的，这一点与购买普通住宅类似。但是在目前，靠炒卖房屋进行投机已经很困难了。严格地讲，购买商铺的第二点合同目的——进行经营，才是最现实、最普遍的房屋投资行为。
时报：楼市新政出台已有两周多时间，从重庆大型中介企业的成交数据来看，新政对住宅的影响较大，但对商业地产来说，是否是一种变相的利好？
李寅生：新政规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，那这样就同商业地产首付比例一样了，而新政对商业地产的影响和限制都较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。而现在市场上好的商业地产的确很少，商业地产最重要的就是对地段的要求，人流量必须得跟得上，拿武隆江口镇的映象芙蓉商业部分来说，新政后，来电咨询商业部分的电话就比新政前上量了1倍以上，其原因就是该项目临近芙蓉洞，那里日均人流量5千人次以上，周末达到1万人次以上，对投资者的后期经营提供了保证。
冯浩：商业地产即将崛起，现在每周都会接待很多来自外地的投资客户，他们来重庆的目的很简单，投资重庆的商业地产，相对于沿海城市重庆仍然处于洼地阶段。
钟棂曦：一线城市的万科、凯德置地、绿地、保利地产等品牌房产商，嗅觉是最敏锐的，他们已经开始抄底商业地产了。
周明：新政之后，商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，投资者已将目光投向了商业地产。
时报：面对市场上林林总总商业地产，投资者该注意什么？
钟棂曦：对于商业地产的投资，投资者应该注意以下几点：
1.要有商铺的风险意识。商铺选得好可以一铺养三代，选得不好同样也能造成三代养一铺。
2.买商铺之前多调查。要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型？周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利？
3.旺铺是养出来的。很多商业在运营很长一段时间后，却仍是一片萧条，但当你一转手，马上就成为了旺铺。
4.看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。
5.买商铺要有前瞻性。买商铺要跟着政府的规划走，在选址时要眼光放远些，多了解该地区的发展情况。现在很多正在开发中的地段都有着极大的投资空间。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
时报：目前重庆商业地产的现状是哪样的？
冯浩：现阶段，重庆的商业地产总体来说还处于一个价值洼地，而其风险较小。因为重庆还处于一个上升阶段，城市的定位会凸显商业地产价值，商业地产的价值必将反映城市的价值。在重庆购买商业地产的投资周期要看长远一点，应该在2~3年这样一个周期，那时重庆商业地产的价值才能真正体现出来。目前，沿海城市的写字楼和铺面的年回报率也就在2%~3%，重庆写字楼年回报率一般在6%~8%，而铺面年回报率在5%~6%。可以说重庆的商业地产投资风险还是很低的。商业地产的投资门槛比住宅要高，但是投资获益空间是远高于住宅的，随着重庆的城市价值进一步提升，未来一定会有更多的外来资金进入重庆投资到商业地产。
时报：如何计算投资回报率呢？
冯浩：一个简单计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是12%。
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是7.5%。
时报：除了商业地产和住宅，车库是否值得投资？
周明：目前住宅车库的售价大概在6万~8万/个，租金约在300元~400元，按照最高8万计算，3个车位总价24万，租金在1200元，而24万的住宅大概只能买到一房，而市场的平均租金在900~1000元，这样看起来车库的投资价值大于住宅。而随着对路边停车的逐步整治，和重庆汽车保有量的增加，投资车库也是一种不错的选择。
时报：非常时期，买二手房的购房者选择哪样的二手中介？
缪鸿裕：新政之后，二手房市场看房量、电话咨询量都出现了一定幅度的下滑，当前二手房普遍成交均价比平均楼价低30%。目前来看，新政的影响还将持续很长一段时间，很多靠着吃差价、蒙客户、一张桌子、几根凳子就营业的小型中介公司，很可能会在这次的新政打击下倒闭关门。在美联进入重庆以来,遭遇了房地产行业三次大的波动,每次都有一些中介公司在大浪淘沙中出局,有的甚至卷款逃跑，特别是在资金监管还未规范的重庆，非常时期买二手房还需选择规范的品牌中介机构较为妥当
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